话说河间府有个书生叫徐生，在恩县设馆教书。腊月初，他收拾行囊准备回家过年，路上遇见一位老汉，盯着他打量半天，开口问道：“徐先生这是撤馆了？明年打算在哪儿教书啊？”
徐生答道：“还在恩县老地方。” 老汉说：“老朽姓施，有个外甥想请位好老师，本来托我去东疃聘吕子廉，可他已经在稷门收了学费，答应去那儿教书了。先生要是肯屈就，束修我给你翻倍，比恩县多一倍的工钱！”
徐生以已经有约为由推辞，施叟笑着说：“先生真是守信用的君子！不过离明年开学还早，我先送你一两黄金当定金，你暂且留下来教他一个月，明年的事咱们再商量，怎么样？” 徐生动了心，答应了。
施叟从马上跳下来，递上一个礼函，又说：“我家离这儿不远了，就是宅子有点窄，不好喂马，先生不如让仆人带着马匹先回去，咱们步行过去，就当散心了！” 徐生同意了，把行李寄放在施叟的马上，跟着他往前走。
走了三四里地，天已经黑了，才到施叟说的 “家”。您猜这宅子什么样？门上钉着铜钉，兽形门环，看着就像大户人家！施叟喊外甥出来拜见，是个十三四岁的童子。施叟说：“我妹夫蒋南川，以前是指挥使，就留下这么一个儿子，不算笨，就是被娇惯坏了。得先生好好教导一个月，比他自己瞎学十年都强！”
没多久，宴席摆了上来，山珍海味，丰盛得很，倒酒上菜的都是丫鬟婆子。有个丫鬟端着酒壶站在旁边，约莫十五六岁，长得眉清目秀，风韵绝佳，徐生看在眼里，心里偷偷一动。
宴席结束后，施叟安排好徐生的住处，就告辞走了。天还没亮，童子就来上学了。徐生刚起床，就有个丫鬟端着洗脸水进来，正是昨晚端酒壶的那个！接下来的日子，一日三餐都是这个丫鬟送来，到了晚上，她还来打扫床铺。
徐生忍不住问：“你家怎么连个仆人都没有？” 丫鬟只是笑，不说话，铺好被子就走了。第二天晚上，她又来了，徐生跟她开玩笑，丫鬟也不拒绝，两人就好上了。丫鬟告诉徐生：“我家其实没有男人，外面的事都托给施舅舅。我叫爱奴，夫人敬重先生，怕别的丫鬟不干净，所以让我来伺候你。咱们这事可得保密，要是被发现了，咱俩都没脸见人！”
有一天晚上，两人睡过头，被公子撞见了，徐生心里又惭愧又不安。到了晚上，爱奴来对他说：“幸好夫人看重你，不然咱俩就完了！公子跑去告诉夫人，夫人赶紧捂住他的嘴，生怕你听见，只嘱咐我以后别在你书房待太久。” 徐生听了，心里十分感激。
可这公子不爱读书，徐生稍微呵斥他几句，蒋夫人就来求情，一开始还派丫鬟传话，后来干脆亲自出来，隔着窗户跟徐生说好话，动不动就掉眼泪。但她每天晚上又必问公子的功课，徐生实在不耐烦了，沉脸说：“既要纵容孩子偷懒，又要他学业精进，这种老师我可当不了！我辞职！” 蒋夫人赶紧派丫鬟来道歉，徐生才作罢。
自从进了这馆，徐生想出去走走，都被关在宅子里不让动。一天，他喝醉了，心里烦闷，喊来爱奴问原因，爱奴说：“也没别的，就是怕耽误你教书。你要是实在想出去，只能晚上去。” 徐生怒道：“拿了人家几两金子，就把我关起来饿死吗？让我晚上偷偷跑出去，去哪儿啊？天天吃素食都觉得丢人，定金还在我包里呢！” 说着，就把金子放在桌子上，收拾行李要走。
蒋夫人出来了，眼神脉脉，一句话不说，只是用袖子擦眼泪，让丫鬟把金子还给徐生，打开门锁送他走。徐生觉得门口特别狭窄，走了几步，抬头一看，好家伙！自己竟然从一座坟冢里钻了出来，四周荒凉一片，哪有什么宅院，只有一座古墓！徐生吓得魂飞魄散，但心里感念蒋夫人和爱奴的情义，就把那一两黄金卖了，给古墓培土植树，祭拜了一番才走。
过了一年，徐生又经过那个地方，特意去古墓前祭拜，然后继续赶路。远远看见施叟，笑着跟他打招呼，热情地邀请他去家里坐坐。徐生心里知道他是鬼，但想问问蒋夫人和爱奴的近况，就跟着他进了村，找了家酒馆一起喝酒。
不知不觉天黑了，施叟付了酒钱，说：“寒舍不远，我妹妹正好回娘家，希望先生能移步，给老夫驱驱晦气。” 出村走了几步，又到了一个村落，敲门进去，里面点着蜡烛招待客人。没多久，蒋夫人从里面出来，徐生仔细一看，是个四十岁左右的美女，她向徐生行礼道谢：“我们是衰落的家族，门户零落，先生对我们这些枯骨都这么好，我们真是无以为报！” 说着，眼泪就掉了下来。
接着，蒋夫人喊来爱奴，对徐生说：“这个丫鬟，是我最疼爱的，现在送给你，也好慰藉你旅途的寂寞。你有什么需要，她都能领会你的意思。” 徐生连连答应。没多久，施叟和蒋夫人都走了，爱奴留下来伺候徐生睡觉。
鸡刚叫，施叟就来催促徐生收拾行李上路，蒋夫人也出来了，嘱咐爱奴好好伺候先生，又对徐生说：“从今往后，你更要谨慎保密，咱们这种相遇太诡异了，怕好事的人造谣！” 徐生答应着告别，和爱奴同骑一匹马。
到了恩县的书馆，徐生单独住一间房，